来源;税务律师网
（一） 基本案情
1、 基本情况
某市郊区城建发展有限公司是一家有限责任公司，转制前是郊区城建局的下辖单位。该公司主要从事房地产开发、销售，独立核算单位。近几年房地产销售收入年均在800万元，已缴纳税费年均在40万元，实现利润年均在10万元左右。
2、 案件来源
2001年3月份，市地税局稽查局按日常检查形式转送稽查科，稽查人员接《税务稽查人员下户检查批准书》对该公司进行稽查。
3、 检查思路、方法、步骤
市地税局稽查局于2001年3月对该公司1995年至2000年度的纳税情况实施了全面稽查。稽查人员按规定向该公司送达了《税务稽查通知书》，随后稽查人员开始对其实施全方位稽查，并重点对营业税的检查。稽查方法主要是采取顺查法与逆查法相结合，对该企业的会计凭证、帐簿、2000年财务决算等资料进行了审核分析，发现该公司的往来帐“应付帐款”借方栏支出金额较大，笔数均集中在本市几家大型工厂。根据这一情况，稽查人员重点检查了与上述情况有关联的凭证、帐户，经过检查发现该房地产公司自1995年至2000年期间，以支付现金2990573元，支付实物房产折价3922328元，合计6912901元，换取A工厂5207.23建筑平方米的土地使用权；同时，1997年至2000年期间，支付5514567元现金，换取B工厂的3000平方米左右的土地使用权。
因此，该公司“应付帐款”借方资金流向已基本查清，未发现该资金流向上有涉税行为，但带来的问题是A工厂、B工厂这两家单位所取得的收入一直未同房地产公司结帐，取得收入以暂收款名义开具收据，稽查人员经分析后认为，上述A、B两家工厂有涉税嫌疑。报经局领导同意后，对有涉税嫌疑的A、B两家工厂，就转让土地使用权而取得的收入进行立案稽查。
1、经查A工厂是市区的一家国有电子元件制造厂，主要经营计算机、铸件、油压机的加工、制造，现有职工450人，独立核算企业，该厂由于产品不适销对路，积压严重，长期亏损。但在市中心有大量厂房、厂区，该厂利用闲置的厂区，在1995年至2000年期间与郊区城建发展有限公司等三家房地产公司联合开发房地产，该厂以转让土地使用权为条件，取得实物房产，现金合计人民币9367222元，长期挂在“其他应付款”帐户，未向有关税务机关申报缴纳转让无形资产的营业税468.361元。
2、B工厂是市区的一家生产自行车、助动车的国有企业，由于产品老化等因素，该厂长期亏损且濒临破产，同A厂一样该厂也有大量靠马路边的厂区，在97年至2000年期间与郊区城建发展有限公司联合开发房地产，该厂以转让土地使用权为代价，取得现金收入5514.567元，长期挂在“其他应付款”帐上。未向有关税务机关申报缴纳转让无形资产的营业税275.728元。
上述两家 A、B工厂的法人代表和有关财务人员对所涉案情予以确认，表示服从税务机关的处罚。
（二） 案件处理
稽查人员针对上述A、B两家工厂存在的涉税问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、四条规定，根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、三、四条，根据《征收教育费附加暂行规定》第二条以及《关于提高城镇教育费附加计征率及调整分成办法的通知》（（96）财预74号）规定，向A工厂作如下处理：追缴转让无形资产的营业税468361元，城建税32785.27元，教育费附加18734.42元，兵役义务费6088.69元。对B工厂也作相应处理：追缴转让无形资产的营业税275728元，城建税19300.96元，教育费附加11029.12元，处以20％的罚款并加收滞纳金212.421元。
（三） 案件分析
通过对一公司、二工厂联案、串案的稽查，反映出房地产开发当中涉税案件的多样性和涉税单位的特殊性。上述现象的出现均存在主、客观两方面的因素：
在客观上，第一是前几年房地产市场不够规范，不管开发商能力大小，只要弄到地块，就能开发房地产。其次是出让土地使用权的单位，都是一些近年来经济效益较差，且有厂区临街、临路、规模较大的特点，这些单位用上述办法取得房产及现金收入，既解决了部份职工住房难的问题，又暂时解决了收支不平的难处。最后是一些开发实力不强的房地产公司，没有足够的资金购置地块，只能用“借鸡生蛋”的办法来解决筑房地块。
在主观上，企业方面有：涉案双方具有一个共同点，就是想打税收的“擦边球”。开发商想用减少土地块费用来减少开发成本，而转让土地使用权的单位取得房产及现金则往往长挂“往来帐”，用他们的话来说：就是二个等字，一是“等时间”来消磨一切，二是“等转制、破产”来一笔钩消。在税务部门一般对开发商的税收问题上比较关注，而对那不引人注目的地块使用权拥有者往往不是那么重视。他们把交易取得的收入不露声色地往“其他应付款”帐一挂，来应付税务部门，由于这块收入不是其主营业务收入，不显山露水，终使其打着了“擦边球”。
（四） 建议措施
1、加强对联案、串案的稽查力度。税务稽查部门在对房地产企业实施检查中，应对其取得地块而支付资金的流向，同时对取得支出凭证的合法性、完整性进行分析研究，如有线索一定要紧追不放，查深，查透，不能由于这些线索与“本案无关”而不予深究。
2、有针对性地进行纳税宣传及制订措施，使薄弱纳税环节得以改变。由于近几年来随着改革的深化，后来一些较大的国有、集体企业举步维艰，但这些企业普遍厂区、生活区较大，且随着城市化进程的加快，所拥有的地块价值将越来越高，这就使一些房地产开发商打起了如意算盘，由于双方都有内在需要，所谓的联合开发容易搞定，而把国家的一大块税收却往“往来帐”上一挂，出现了管不查我不报，管不究我不缴，只把时间来消化的怪现象。因此，在检查中既要对房地产开发商地块来源的知晓，又要对相关企业的往来帐，其他收入帐予深查，只有这样，才能消除房地产开发中容易打着的“擦边球”。
