来源：大河网
投牌君按
商业用房可改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
这里面的想象空间有多大，可想而知！
3日下午，国务院出台住房租赁市场的新政，投牌君邀请易居研究院智库中心研究总监严跃进对此进行联合分析。
《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号
实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。为加快培育和发展住房租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。
点评：培育住房租赁市场，打通购租并举市场，是我国住房体制改革的重要组成部分。此次国务院住房租赁政策，顺应住房市场改革的需求，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。
此次政策对指导思想和发展目标进行了明确。从指导思想可以看出，“购租并举”四个字得到了强调，这是后续中国住房市场中的一个大创新，即在土地市场、一手房买卖市场、二手房买卖市场的基础上，租赁市场得到真正的政策支持，进而有力支撑了中国第四级市场的建立。而从发展目标来看，到2020年租赁市场的发展将比较成熟，所以2016-2020年基本上是目前全面发展租赁市场的五年。这五年既有市场机遇，也有创新的困惑，后续需要各参与主体积极对待。
在此次国务院政策出台的基础上，住建部后续关于《租房租赁条例》等配套法律法规的研究和制定就成为必要。类似租赁市场机构参与者的牌照发放等也可以纳入后续研究的范畴之中。
政策：发展住房租赁企业。充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。
鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
点评：在“培育市场供应主体”的政策内容中，明确了住房租赁企业发展的要求。过去租赁市场供应方主要是个人或房东，但后续相应的机构投资和运营商会增加。后续也可能包括在机构牌照发放、租赁企业资信评估等方面会有新的政策细则。在这样一个供应主体健全的过程中，包括中介机构等的职能明确、个人出租房源的规范等也成为后续需要继续完善的任务。
政策：完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
点评：在“完善住房租赁消费”的政策内容中，明确了承租者后续租赁房屋的各类权益保障，包括居住证办理等内容。所以后续各地将基于此类政策，在具体操作层面会有一些新的动作和内容。而在这样一个消费领域中，需要各方基于各类权利和义务进行合法合规有效率的租赁行为。
政策：推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
提高公租房运营保障能力。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。
点评：在“完善公共租赁住房”的政策内容中，明确了PPP模式对此类领域的介入，后续既是一种融资模式的创新，也是一种新的管理模式的试点。后续对于务工人员、大学生等住房困难群体，也将因为此类政策而获得明显的利好，这和此类公租房整个科学运营能力提升等是密切关联的。
对此，投牌君从郑州市住房保障和房地产管理局了解到，郑州已经开始着手研究制定公租房货币化政策，而且在稳步推进中。
政策：鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
点评：在“支持租赁住房建设”的政策内容中，最大的亮点在于允许商业用房改建为租赁住房，这是一个很大的创新。既是去库存的需要，同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转性等将面临一个较好的政策空间。
政策：给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
点评：在“加大政策支持力度”的政策内容中，给出了各类税收等层面的优惠。包括房租个税抵扣的问题，在此次文件中认为，“对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。”从这个角度看，后续此类环节的扣税问题还需要继续讨论，但考虑目前已经有的各类税费抵扣和免征等问题，可以看出租赁市场方面的各类政策优惠已经比较充足。
